最近的房地产市场，下跌的声音越来越多，很多人说2021年首迎“贬值潮”了。有没有可能呢？笔者认为概率很大，咱们主要从3个方面可以看出：

第一、央行对楼市的水源控制越来越严格，房企们发展举步维艰。2020年9月初，央行三条红线首次提出，超过80%的房企无法满足条件，从9月份开始，90%以上的房企都满屏幕开启打折促销潮，为了降负债、更为了快速回款，7折促销、8折促销层出不穷，在这种大幅度降价下，带动了整个楼市在下半年一波下降风，据不完全统计，因为开发商们的这次促销，导致新房销售价格整体跌幅达到5%。

进入2021年，央行对楼市水源的制约不仅没有放开，反而呈现出加码态势，“限贷令”应运而生，这种背景下，不仅收缩了流向开发商的资金，而且限制了流向买房人手中的资金，所以说，不是楼市不想发展，而是没有了“贷款资金流”的情况下，难发展。

第二、房产过剩了。央行调查司课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债相关报告，数据显示，我国城镇普通家庭资产拥有率达到280万元-290万元，在这其中房产保有量达到96%，户均房产保有为1.5套以上，超过三成的家庭抱有2套以上房产。虽然大家都知道，房产过剩具有分配不均衡性，很多人其实依然买不上房子，但存量房产持续增加这是不争的事实，在供大于求、家庭421不断收缩的情况下，或许未来真的会如王石所说的那样，家家户户都有超过5套房可继承。

第三、空置率很高。西南财大研究显示，我国住房空置超过6500万套，另外还有专家给出类似数据，认为真实的空置房其实根本不止6500万套，到2019年高达1亿套以上，整个房地产空置率达到22%，三四线城市空城大量出现，所以从这个层面而言，房价确实很难有多大涨幅。

今明两年，首迎“贬值潮”？在多方因素加持之下，很多楼盘都纷纷降价销售。不过已经买房的人反对了：给我退房子、补差价。

前不久，天津的一家楼盘就因为这事儿闹出了一次乌龙事件。据悉，这个楼盘是一家本土小开发商企业开发的房地产，自己的资金不算宽裕、需要依靠大量银行和各类金融机构的融资度日，早已经形成了高周转、高负债的运营模式，然而进入2020年之后，楼市上半年一度消沉到冰点，即便当地有一系列的救市措施，依旧没能让房企和这个楼盘有多大的起色，销售不佳直接导致回款难度大，现金流不足的情况下，银行还款也即将出现问题。

怎么办呢？这个楼盘只能采取一条措施：促销。把原来1.2万元/平米出售的房子降价到8500元/平米出售，看起来降幅不算大，一套100万元的房子降幅也才40万元，虽然利润减少了，但是为了实现回款，开发商也就忍了。

开发商想的也挺周到，这个楼盘原价1.2万元已经出售很多套房子，所以如果公开宣传降价到8500元，那将一发不可收拾，于是开发商采取“暗地里降价”的办法，采用中介口口相传、采用朋友私下介绍的方式促销。但天底下就没有不透风的墙，最终还是被已经买房的人知晓了，他们集体到售楼部找开发商，要求：退房子、补差价。

经过多次沟通无果的情况下，还有人把“暗地大幅度降价”的事情反馈给了当地部门，经过多方协调，也没能给已经买房人满意的答案，开发商反其道而行之：对按照8500元购买房产的人，全部进行“撕毁合同”处理，也就是说开发商承认“按照8500元销售的房子无效，价格全部调回到12000元/平米”。对于依据8500元销售的这批人，按照定金的双倍违约补偿。

这个结局，是不是看起来“非常完美”？

笔者认为，开发商降价就要求退差价的做法，没有合理依据，纯粹是“感性做法”。这让指闻君想起了2008年前后H-K在遭受亚洲金融危机时候李嘉诚的反应，当时H-K的房价也出现了大幅下降的情况，很多购买李嘉诚旗下房地产的人深陷其中，买房人找到开发商老板李嘉诚，希望退房子或者补差价，也有不少李嘉诚的朋友劝说李嘉诚“咱们不在乎那点钱，把他们的房子退掉吧”。

然而，李嘉诚的反应却出乎意料，李嘉诚说，在法治背景下，我们具有契约精神，要尊重合同、尊重信用，房价上涨的时候，我也没有找他们要溢价值啊。

其实，不管是根据《合同法》规定，还是具体到“商品房买卖合同”的条款要求，不管房价涨跌，买房人找开发商退差价，都不具有法律依据和可行性，就算对簿公堂，买房人“退差价”的诉求也不会得到支持。

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